Für den Verkauf eines Grundstücksteiles oder auch nur für die unterschiedliche Belastung von Grundstücksabschnitten ist eine Teilung im Grundbuch notwendig. Dabei wird in der Regel ein Teil eines Grundstücks abgeschrieben, das heißt, aus dem bisherigen Grundbuchblatt herausgelöst. Danach kann das Teilstück an einen anderen Eigentümer übertragen werden oder eine besondere Belastung erfahren.

Damit im Grundbuch die Teilung vorgenommen werden kann, muss in der Örtlichkeit und auf der Katasterkarte ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche gebildet werden, ein neues Flurstück. Die Bildung des neuen Flurstücks in der Örtlichkeit wird durch den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur in der Teilungsvermessung durchgeführt. Dabei werden die Grenzen des bisherigen Grundstücks vermessen und mit den Unterlagen des Liegenschaftskatasters verglichen. Fehlende, versetzte oder beschädigte Grenzpunkte werden erneuert. Die neuen Grenzen des zu bildenden Grundstücksteils werden nach den Wünschen des bisherigen Grundstückseigentümers und nach öffentlich-rechtlichen Plänen (z. B. Bebauungsplänen) mit Grenzzeichen abgemarkt.

Der Grenztermin wird dem Grundstückseigentümer und den von der Vermessung betroffenen Grundstücksnachbarn rechtzeitig bekannt gegeben. In diesem Termin werden die Beteiligten von den Ergebnissen der Grenzvermessung und von der Abmarkung unterrichtet. Die Beteiligten geben Anerkennungserklärungen ab, die in einer Urkunde aufgenommen werden.

Die oben angezeigte Grafik verdeutlicht eine Teilungsvermessung. Hier wurde das ehemalige Flurstück 116 in die zwei neuen Flurstücke 411 und 412 zerlegt. Die Grenzen des ehemaligen Flurstücks wurden soweit erforderlich, wiederhergestellt und mit Grenzzeichen versehen. Nach der Übernahme in das Liegenschaftskataster steht dem Verkauf und der Grundbucheintragung auf der Grundlage einer Urkunde des Notars nichts mehr im Wege.

Eine Grenzvermessung  bzw. Grenzwiederherstellung ist ein hoheitliches Liegenschaftsvermessungsverfahren. Es wird notwendig, wenn auf oder in unmittelbarer Nähe der Grundstücksgrenze gebaut werden soll und der Verlauf der Grenze nicht bekannt ist. Um Grenzüberschreitungen zu vermeiden sollte der örtliche Grenzverlauf bekannt sein.

Bei einer Grenzwiederherstellung werden bereits bestehende Grenzen vor Ort untersucht und mit den maßgeblichen Unterlagen des Liegenschaftskatasters verglichen. Abweichungen, die auf willkürliche Veränderungen der Grenzzeichen zurückzuführen sind, berichtigt der ÖbV an Ort und Stelle, beschädigte oder fehlende Grenzmarkierungen werden erneuert.

Nach Abschluss der Vermessungsarbeiten werden die Eigentümer der betroffenen Grundstücke schriftlich zu einem Grenztermin geladen. Abmarkungen ihrer Grundstücksgrenzen werden bekannt gegeben und der Grenzverlauf erläutert. Das Ergebnis ist für alle Beteiligten rechtsverbindlich.

Die vor Ort sichtbaren Grenzzeichen zeigen die Ausdehnung der Flurstücke, also der Eigentumsgrenzen, für jedermann sichtbar auf. Der rechtssichere Nachweis des Bestandes oder der Baumaßnahme innerhalb des Grundstücks ist damit gegeben. 

Die in den Vermessungsschriften dokumentierten Ergebnisse der Grenzvermessung werden in der Katasterbehörde analog und digital vorgehalten und stehen für spätere Vermessungen zur Verfügung.

Antragsteller einer Grenzvermessung kann der Eigentümer eines der Grenze anliegenden Flurstücks sein oder eine Behörde, in deren Interessenbereich sich die Grenze befindet. Der Antragsteller ist nach dem Verwaltungskostengesetz kostenpflichtig bzw. ein Dritter erklärt sich zur Übernahme der Gebühren bzw. eines Teils dieser. Wurde ein Grenzzeichen z.B. durch eine Baumaßnahme entfernt ist der nachgewiesene Verursacher für die Wiederherstellung kostenpflichtig.

Der Antragsteller kann einen Teil der entstehend Kosten zivilrechtlich von den Anliegern zurückfordern. Dazu sagt der § 919 des BGB folgendes:

(1) "Der Eigentümer eines Grundstücks kann vom Eigentümer eines Nachbargrundstücks verlangen, dass dieser zur Errichtung fester Grenzzeichen und, wenn ein Grenzzeichen verrückt oder unkenntlich geworden ist, zur Wiederherstellung mitwirkt." 

(3) " Die Kosten der Abmarkung sind von den Beteiligten zu gleichen Teilen zu tragen, soweit nicht aus einem zwischen ihnen bestehenden Rechtsverhältnisses sich ein anderes ergibt."

 In nebenstehender Grafik wurde das Flurstück 116 vermessen und an seinen Eckpunkten neue Grenzsteine gesetzt. Die Grenzen sind damit rechtssicher festgelegt, einer Baumaßnahme steht somit nichts mehr im Wege.

Die Vermessung von Grundstücksgrenzen ist eine hoheitliche Handlung, es sind daher Gebühren nach der Sächsischen Vermessungskostenverordnung - SächsVermKoVO zu erheben. Auf Anfrage erhalten Sie eine Kostenschätzung für Ihren speziellen Fall.

In einem Vermessungstermin untersucht und vermisst der ÖbV mit Hilfe der Unterlagen des Katasteramtes die Grundstücksgrenzen. Die dabei vorgefundenen Grenzzeichen werden farblich markiert, verloren gegangene Grenzsteine werden durch ein Pfählchen gekennzeichnet. Nach der Vermessung wird der Grenzverlauf den Antragsstellern gezeigt und erläutert.

In diesem Verfahren wird keine Anerkennungserklärung von den Grenznachbarn aufgenommen. Gleichfalls unterbleibt die Übernahme der vor Ort festgestellten Tatsachen in das Liegenschaftskataster.

Da die Grenzanzeige kein hoheitliches Verfahren ist, wird die Vermessung nicht nach der Gebührenordnung, sondern nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure abgerechnet. Hier unterbleibt die aufwändige Erstellung der Katasterunterlagen durch den ÖbV. Daher ist dieses Verfahren in der Regel preiswerter als ein hoheitliches Verfahren.

Zur Lösung von Differenzen zwischen den Grenznachbarn ist dieses Verfahren allerdings nicht geeignet, da von der Vermessungsstelle keinerlei Erklärungen der Beteiligten zum Grenzverlauf aufgenommen und Abmarkungsmängel nicht bereinigt werden.

Bei nicht festgestellten Grenzen ist eine Grenzanzeige nicht möglich. Werden vor Ort Abweichungen zu den Unterlagen des Katasters festgestellt, kann auf Antrag des Grundstückseigentümers der Auftrag in eine amtliche Grenzvermessung umgewandelt werden.

Die Grenzbescheinigung, auch Grenzattest genannt, dient als Nachweis darüber, auf welchen Flurstücken ein Gebäude errichtet ist und ob Grenzüberbauungen vorhanden sind. Diese Bescheinigung des ÖbV wird z. B. im Rahmen eines Kreditgeschäfts von Banken gefordert.

Eine Grenzbescheinigung kann nur aufgrund einer aktuellen Gebäudeeinmessung ausgestellt werden.

Der Amtliche Lageplan zum Bauantrag (Amtlicher Lageplan nach § 9 Durchführungsverordnung zur Sächsischen Bauordnung) ist eine der wichtigsten Unterlagen zur Verwirklichung eines Bauvorhabens.

Ein solcher Lageplan, oft wird er auch nur als "Amtlicher Lageplan" bezeichnet, enthält neben der Topographie weitere wichtige Angaben, die das Bauordnungsamt zur Beurteilung des städtebaulichen Vorbescheids, des Bauanzeigeverfahrens und für die Erteilung der Baugenehmigung eines Bauvorhabens benötigt. Insbesondere sind dies die Flurstücksgrenzen und das geplante Bauwerk mit den Abstandsflächen der geplanten und der vorhandenen Bebauung, soweit diese von Bedeutung sind. Die Erstellung erfolgt auf der Grundlage eigener Bestandsvermessungen und der Planungsunterlagen des Architekten. Im zugehörigen schriftlichen Teil wird neben weiteren relevanten Angaben die Berechnung der Abstandsflächen nachgewiesen.

Spezialpläne

Zusätzlich können in Abstimmung mit dem Architekten weitere Angaben informativ dargestellt werden. Dafür können je nach Erfordernissen auch Spezialpläne erstellt werden. Der Amtliche Lageplan ist Grundlage für gegebenenfalls weitere mit der Bauvorlage einzureichende Pläne (Planungsunterlagen).

Die im Amtlichen Lageplan dargestellten Grundstücksgrenzen des Baugrundstücks müssen entsprechend den Vorschriften über die Liegenschaftsvermessung festgestellt sein oder als festgestellt gelten. Kann eine Grundstücksgrenze nicht festgestellt werden, so ist diese Grenze im Amtlichen Lageplan entsprechend zu kennzeichnen.

In der oben angezeigten Skizze wurde beispielhaft ein Ausschnitt eines Amtlichen Lageplanes dargestellt, er ist Bestandteil der Bauvorlage für das Vorhaben auf dem Grundstück 411.

Die Hauptinhalte des Amtlichen Lageplans sind soweit erforderlich:

• sein Maßstab und die Lage des Grundstücks zur Nordrichtung
• die Bezeichnung des Grundstücks und der benachbarten Grundstücke mit Angabe der Eigentümer und deren Anschrift
• die im Liegenschaftskataster nachgewiesenen Grenzen des Grundstücks, seine Maße und seinen Flächeninhalt sowie die benachbarten Grundstücke
• die Höhenlage des Baugrundstücks bzw. des engeren Baufeldes
• die Breite und Höhenlage angrenzender öffentlicher Verkehrsflächen unter Angabe der Straßengruppe und des Ausbauzustandes
• Schächte, Schieber und Absperreinrichtungen, Entnahmestellen der Versorgungseinrichtungen für Wasser, Abwasser, Gas und leitungsgebundene Wärme
• Festsetzungen im Bebauungsplan oder einer anderen Satzung über Art und Maß der baulichen Nutzung mit den Baulinien und Baugrenzen
• Bäume auf dem Grundstück, die durch eine Baumschutzverordnung oder Baumschutzsatzung geschützt sind
• Flächen auf dem Grundstück, die von Grunddienstbarkeiten und Baulasten betroffen sind
• Vorhandene bauliche Anlagen auf dem Baugrundstück mit Angabe ihrer Nutzung, Anzahl der Geschosse, Außenwand und Firsthöhe, Dachform und der Bauart der Außenwände und der Bedachung. Im Falle einer Grenzbebauung oder wenn sich Abstandsflächen des Vorhabens auf ein Nachbargrundstück erstrecken, sind auch die auf dem Nachbargrundstück vorhandenen Gebäude darzustellen

Für die Erstellung des Amtlichen Lageplans berechnet der ÖbV Gebühren nach der Vermessungsgebühren- und Kostenordnung für das Land Sachsen. Auf Wunsch geben wir gern eine Kostenschätzung ab oder beraten Sie in einem persönlichen Gespräch.